O texto abaixo é a transcrição dos principais pontos comentados no vídeo do dia 12/08/25. Clique aqui para assistir
Grande parte dos fundos imobiliários no Brasil é composta por imóveis físicos (tijolo) ou papéis atrelados ao IPCA, e alguns ligados ao CDI. Esses fundos tendem a se beneficiar de juros mais baixos, pois o mercado imobiliário como um todo se aquece nessas condições.
Apesar da inflação ainda elevada, a perspectiva é de queda da Selic, já que a economia vem desacelerando e o juro futuro para 2030 caiu de quase 16% no final do ano para cerca de 13% atualmente. Essa expectativa favorece tanto as cotações dos fundos quanto o próprio setor imobiliário.
O mercado de fundos imobiliários no Brasil ainda é fragmentado, com muitas gestoras pequenas e de qualidade duvidosa. A tendência é de fusões entre fundos e gestoras, criando estruturas maiores, com menores custos e maior poder de barganha.
Esse movimento pode aproximar o mercado brasileiro do modelo de REITs nos EUA, com menos participantes, mas mais robustos.
Os shoppings de alto padrão, bem localizados e voltados para o público A/B, já recuperaram os níveis pré-pandemia, operando com baixa vacância e inadimplência.
O setor de shoppings no Brasil não é apenas de consumo, mas também de serviços e alimentação, o que garante maior resiliência. Os imóveis ainda apresentam potencial de valorização, pois os preços subiram pouco nos últimos anos.
O Finfra, embora não seja exatamente um fundo imobiliário, tem sido incluído em carteiras de FIIs pela previsibilidade dos dividendos. A carteira de debêntures costuma ter melhor estruturação que CRIs e CRAs, com isenção de IR sobre a venda das cotas.
Nos últimos cinco anos, a rentabilidade mensal variou de 0,9% a 1,3% ao mês, líquidos de imposto, com baixa volatilidade nos pagamentos.
O mercado de CRAs ligados ao agronegócio ainda apresenta riscos elevados, refletidos nos resultados de empresas e em pedidos de recuperação judicial recentes. No momento, a recomendação é evitar fundos muito expostos a esse segmento.
A região da Grande São Paulo lidera o mercado logístico, impulsionada pelo crescimento do comércio eletrônico. Nos primeiros seis meses de 2025, quase metade das transações veio de grandes players como Shopee e Mercado Livre.
A vacância no setor vem caindo desde 2014, enquanto os preços médios de locação seguem em alta.
O mercado de escritórios em São Paulo apresenta a menor vacância desde antes da pandemia. Regiões como Nova Faria Lima (6%), Paulista (7%) e Jardins (10%) registram índices bem abaixo da média, com aluguéis comerciais subindo fortemente no último ano.
Imóveis em localizações premium seguem com alta demanda e baixa disponibilidade.
O cenário atual combina fatores favoráveis, como expectativa de queda de juros e recuperação de segmentos-chave (shoppings, logística e escritórios), com oportunidades em ativos de renda previsível, como o Finfra.
Ao mesmo tempo, exige cautela com setores mais vulneráveis, como o agronegócio. A diversificação e a análise criteriosa de cada segmento permanecem fundamentais para capturar o potencial do mercado de fundos imobiliários.
Análise da Capitalizo
Este é um conteúdo exclusivo para clientes Capitalizo. Para acessá-lo, torne-se cliente Capitalizo Research ou Consultoria. Caso tenha alguma dúvida, entre em contato pelo nosso Whatsapp: basta clicar no ícone na parte inferior direita da sua tela e nos mandar uma mensagem. Responderemos o mais breve possível. Te aguardamos.
Complemento Estratégico
Este é um conteúdo exclusivo para clientes Capitalizo. Para acessá-lo, torne-se cliente Capitalizo Research ou Consultoria. Caso tenha alguma dúvida, entre em contato pelo nosso Whatsapp: basta clicar no ícone na parte inferior direita da sua tela e nos mandar uma mensagem. Responderemos o mais breve possível. Te aguardamos.
